Calcular la revisión de cuota de la hipoteca

Cuando pedimos un préstamo con un interés de tipo variable corremos el riesgo de que este varíe con el tiempo, y por tanto, la cuota del préstamos que estamos pagando también variará. Por eso, hemos desarrollado esta calculadora que permite saber cuánto pagaremos con el nuevo tipo de interés y qué diferencia habrá en las cuotas con el cambio de un interés a otro.

¿Cómo funciona esta calculadora para la revisión de hipoteca?

Si queremos saber cuánto variará nuestra cuota del préstamo a causa del último cambio en el tipo de interés a través de esta herramienta online necesitaremos:

• El importe total del préstamo
• El plazo de pago
• El actual interés
• El nuevo interés anual

¿Por qué puede cambiar un interés variable?

El tipo de interés variable evoluciona según el índice de referencia en el que se basa. Dicho índice de referencia debe ser conocido por las dos partes implicadas en el préstamo: el prestamista y el prestatario. Además, se hacen revisiones del mismo cada cierto tiempo, de ahí que el interés varíe, ya sea hacia arriba o hacia abajo, pero nunca es estable, lo que lo diferencia del tipo fijo.

De hecho, el índice más utilizado es el Euribor. No obstante, a este se le suele sumar un diferencial para calcular el porcentaje de interés variable del préstamo. El motivo se encuentra en que los bancos no quieren perder beneficios, pues si únicamente aplicaran el Euribor solo conseguirían cubrir los gastos. De ahí que el tipo de interés se suela expresar como: Euribor + x%.

Si bien es cierto que en este tándem el índice de referencia (como el Euribor) varía, el diferencial es fijo. En concreto se pacta con la entidad bancaria durante la firma y se mantiene constante durante todo el préstamo.

A pesar de que el índice de referencia varía prácticamente todos los días, y por tanto, el interés variable de nuestra cuota también, estos cambios no se aplican constantemente y cada cuota mensual no será diferente.

En lugar de ello, se hacen revisiones periódicas, cuya duración o plazos se acuerdan y se firman en el contrato. Normalmente se establecen cada 6 o 12 meses, momento en el que se nos aplicará el nuevo interés.

¿Qué índices de referencia pueden cambiar un interés?

Seguramente el Euribor sea el índice de referencia más conocido y más usado en España por las entidades bancarias a la hora de ofrecer un préstamo o una hipoteca a tipo variable. Sin embargo, esto no quiere decir que sea el único, pues también existen estos otros tipos:

• IRPH: este índice se considera excesivo porque consiste en una media simple del tipo de interés de las hipotecas que se aplican a la compra de viviendas de plazo igual o superior a 3 años, las cuales se firman o se renuevan durante un mes.
• Divisas extranjeras: consiste en usar como referencia la cotización de una moneda de otro país, de ahí que se conozca a este tipo de hipoteca como multidivisa. El problema es el alto riesgo que se asume con este tipo de índice, pues la fluctuación de las monedas es continua.
• IRS (Interest Rate Swap): consiste en hacer la revisión de intereses cada 5 años basado en la media mensual de los tipos Mid Spot del tipo anual para SWAP de intereses.
• Mibor: este tipo de índice sólo se puede encontrar en hipotecas previas al 1 de enero de 2000 ya que ha dejado de utilizarse.

Cómo elegir una hipoteca con tipo variable

Si no queremos que a la larga nos salga cara la hipoteca, existen una serie de consideraciones que debemos tener en cuenta a la hora de elegir un préstamo con interés variable:

• Un diferencial inferior a 1: esto suele ir ligado al estado del Euribor, pues cuánto más alto esté, más probabilidad de que nos ofrezcan diferenciales bajos, y viceversa.
• La ausencia de fijo inicial: o al menos que sea igual que el diferencial: de esta manera nos aseguramos de pagar el mínimo durante los primeros 12 o 24 meses.
• Sin comisiones: a ser posible deberemos evitar la de apertura, pues es la que se paga cuando nuestro pago es más alto. Pero si podemos evitarlas todas mejor, mayor operatividad tendremos en el futuro.
• La ausencia de productos combinados: esto es lo más complicado ya que la domiciliación de la nómina para conseguir el interés mínimo se ha convertido prácticamente en un requisito. No obstante, deberemos intentar vincularnos lo menos posible a la entidad.

Ejemplo de cambio de interés

Vamos a suponer que inicialmente teníamos un 2% de interés variable, el cual estaba basado en 1% de Euribor y 1% de diferencial. Pero en el momento de la revisión del préstamo el Euribor ha subido un 0,25%, por lo que nuestro nuevo tipo de interés que se aplicará a las cuotas de los próximos meses hasta que llegue la próxima revisión será del 2,25%.